Аналитики создали обзор рынка жилой недвижимости на весну 2020-го
Карта по рынку новостроек: о продаже недвижимости Краснодаре рассказали эксперты. Фото: Жанна Беляева, ИА PrimaMedia
Объем возводимого многоквартирного жилья (МЖС) в Краснодаре за 2019 г. и начало текущего года почти не изменился. А вот цены ползут вверх и ставят новые рекорды. О том, что происходило зимой и весной на рынке жилой недвижимости в столице Кубани, рассказали специалисты консалтинговой компании MACON, сообщает ИА KrasnodarMedia.
Анализ предложения
Объем возводимого многоквартирного жилья (МЖС) в г. Краснодаре за 2019 г. и начало текущего года почти не изменился.
– По состоянию на начало апреля 2020 г. объем возводимого МЖС в городе составляет 5,3 млн. кв. м. В расчете на 1 чел. постоянного населения показатель равен 5,2 кв. м, что оценивается как очень большое значение. Важно отметить, что повышающее влияние на него оказывает несоответствие статистических данных о жителях г. Краснодара (1 008 тыс. чел.) реальной численности города, которая, по оценкам местных муниципальных властей, составляет не менее 1 380 тыс. чел. При использовании последних данных объем возводимого МЖС в г. Краснодаре в расчете на 1 чел. является на 1,4 кв. м меньшим и составляет 3,8 кв. м. Тем не менее, он в разы превышает значение показателя во многих городах России, – говрится в аналитическом исследовании компании MACON.
По данным экспертов, доля проблемных и замороженных объектов на локальном рынке остается высокой (21%). Поэтому фактический объем возводимого МЖС составляет не 5,3 млн. кв. м, а 4,2 млн. кв. м. Однако важно отметить, что с подачи администрации города прослеживается постепенная санация рынка.
Структура возводимого МЖС в разрезе классов за 1 квартал 2020 г. практически не изменилась. Всего на конец 1 квартала текущего года в стандарт-классе ведется строительство 84 комплексов (с 230 литерами в своих рамках), в комфорт-классе — 74 (с 188 литерами), в бизнес-классе — 17 (с 22 литерами), в элитном классе — 2 (с 2 литерами).
На локальном рынке активную деятельность осуществляют порядка 50 девелоперов. Еще около 50 компаний, за которыми числятся проблемные и замороженные объекты, фактически не осуществляют строительных работ, многие из них признаны или могут быть признаны банкротами. Новых игроков в начале 2020 г. на рынке не появилось.
– На сегодняшний день основная масса новостроек характеризуется высокой степенью ликвидности квартирограммы. В ее составе преобладают студии и 1-комн. квартиры с компактными планировочными решениями, что соответствует текущим потребительским предпочтениям. Дальнейшего потенциала для оптимизации квартирограммы практически нет, что и находит отражение в минимальных изменениях структуры предложения в разрезе типов и средних площадей, – уточняют аналитики MACON.
На начало апреля 2020 г. на ТОП-10 девелоперов приходится 49% от общего объема возводимого МЖС в г. Краснодаре. Отметим, что часть их ресурсов направлена на завершение проблемных и замороженных объектов. В частности, достройкой объектов других компаний занимаются «ССК» («Фонтаны», «Крылья», «Свобода»), «АСК» («Дом на Кирова», Rich House, «Зеленодар»), «ГИК» («Южный», «Валентина») и т. д.
Ценовая ситуация
С 2015 г. среднерыночные цены характеризуются устойчивой положительной динамикой, которая в 2019-2020 гг. стала более выраженной. На сегодняшний день цены достигли своей максимальной за всю ретроспективу величины.
– Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодара демонстрирует устойчивый рост, начиная с 2015 г. В 2019 г. положительная динамика составила 10,8%, в 1 квартале 2020 г. — 2,8%. В структуре предложения происходит смещение в сторону более дорогого предложения: по состоянию на конец марта 2020 г. около 45% новостроек имеет среднюю цену продажи 45-55 тыс. руб./кв. м, тогда как еще в конце 2018 г. на этот ценовой диапазон приходилось 29%, – уточняют аналитики.
Повышение стоимости 1 кв. м по итогам 1 квартала 2020 г. было зафиксировано более чем в половине литеров первичного рынка МЖС. Средний прирост составил порядка 5-8%. Отметим, что положительная динамика затронула преимущественно объекты с высокой степенью готовности: в 72% всех литеров, в которых произошло повышение средних цен, возводятся верхние этажи или идет отделка фасада и МОП, или был произведен ввод в эксплуатацию.
Новых объектов по итогам 1 квартала 2020 г. по меркам локального рынка вышло мало. Соответственно, их влияние на динамику среднерыночных цен не могло стать существенным. Тем не менее стоит отметить сравнительно высокие цены в них (в среднем 54,2 тыс. руб./кв. м, что всего на 4,7% ниже среднерыночного значения). Причины относительной дороговизны новых проектов — использование при их реализации проектного финансирования; ненулевая стадия строительства на старте продаж; наличие уже сданных литеров в составе комплекса, обеспечивающее большее доверие со стороны покупателей.
Анализ спроса
На протяжении последних лет спрос на локальном рынке демонстрирует стабильность. По итогам 1 квартала 2020 г. число сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодара составило 7,4 тыс. ед., что ниже значения прошлого квартала на 13,6%, но при этом на 16,3% превышает значение аналогичного периода прошлого года.
Поддерживающим спрос фактором остается ипотека и связанные с ней государственные программы поддержки населения (в частности материнский капитал на первого и второго ребенка, военная ипотека, ипотека для семей с 2 детьми по сниженной ставке). Снижение ставок по жилищным кредитам компенсирует собой большую часть роста цен на недвижимость, сохраняя тем самым доступность новостроек для покупателей-ипотечников.
– Платежеспособность населения не показывает положительной динамики, при этом цены демонстрируют стабильный рост. В этих условиях покупательская активность смещается в сторону наиболее доступного стандартного сегмента, предложение которого заметно расширилось за последний год. В структуре спроса данный класс набирает обороты. В частности, им обеспечен весь прирост числа сделок в 1 квартале 2020 г. по отношению к аналогичному периоду прошлого года, – отмечают в MACON.
Число сделок в комфорт-классе остается относительно стабильным. Ключевым ограничителем спроса в этом сегменте выступает высокий текущий уровень цен.В бизнес— и элитном классах покупательская активность снижается на протяжении 1,5 лет. Отдельные новые комплексы с наиболее привлекательной концепцией и расположением аккумулируют достаточный для них спрос, но такие предложения немногочисленны на локальном рынке.
На текущий момент нереализованными являются 49,1 тыс. квартир, которые, при неизменной активности спроса, могут быть распроданы за 1,7 года. Однако важно отметить, что количество остатков в т.ч. включает нереализованное жилье в проблемных и замороженных домах, без учета которых, можно говорить об относительном балансе спроса и предложения.
Тенденции и перспективы
– Рынок недвижимости подвергся давлению вследствие снижения экономической активности, вызванной распространением коронавирусной инфекции и падением цены на нефть, повлекшей снижение курса национальной валюты. На фоне экономических потрясений продолжается переход строительной отрасли на проектное финансирование, что в определенной степени усугубляет ситуацию (часть застройщиков не имеет возможности получать кредиты для реализации своих проектов). Дальнейшее развитие строительного рынка будет сопряжено с масштабом влияния негативных факторов на экономику страны, в первую очередь с ростом реальных доходов населения, который в обозримом будущем не представляется возможным, – говорится в исследовании.
Первичный рынок многоквартирного жилищного строительства (МЖС) г. Краснодара на протяжении 1 квартала 2020 г. находился в стадии стабилизации и движения в сторону дефицита предложения. Уровень конкуренции является приемлемым, цены достигли среднего значения по крупным городам РФ, постепенно разрешается проблема обманутых дольщиков, емкость спроса по-прежнему высока. Ниже приведены тенденции и индикаторы развития рынка по итогам 1 квартала 2020 г.:
- всплеск спроса. В 1 квартале было продано 7,4 тыс. квартир, что на 16,3% выше значения за аналогичный период прошлого года;
- падение числа новых проектов. В 1 квартале было начато строительство 127 тыс. кв. м (или 2,7 тыс. квартир), что в 3,4 раза ниже значения аналогичного периода прошлого года. За счет сдержанной девелоперской активности конкуренция сохраняется на приемлемом уровне, объем возводимого жилья с начала года сократился на 2,7%;
- снижение объема ликвидного предложения. Число остатков, без учета проблемных и замороженных домов, составляет 41,1 тыс. ед., что на 10% ниже значения конца 2019 г. При текущем уровне спроса коэффициент поглощения оценивается в 1,4 года, что свидетельствует об относительном балансе спроса и предложения;
- текущая средневзвешенная стоимость 1 кв. м на локальном рынке составляет 56,9 тыс. руб., в разрезе сегментов: стандарт — 48,7 тыс. руб., комфорт — 58,5 тыс. руб. Данный уровень цен, в сравнении со многими городами РФ, оценивается как средний и является одним из факторов-ограничителей доходности проектов на локальном рынке. Положительным аспектом является стабильная положительная динамика цен в последние годы. В частности, в 2018 г. среднерыночное значение показателя возросло на 4,7%, в 2019 г. — на 10,8%, в 1 квартале 2020 г. — на 2,8%.
Действующие меры по предотвращению распространения коронавирусной инфекции и падение курса рубля могут оказать сильный негативный эффект на первичный рынок МЖС г. Краснодара. При развитии событий по умеренному сценарию сокращение спроса по итогам 2020 г. оценивается на уровне 15%. Потенциала для снижения цен у застройщиков нет ввиду низкой маржинальности большинства проектов. В этих условиях объем выхода новых проектов уже в текущем году резко сократится более чем на треть по отношению к 2019 г., по итогам 2021 г. его значение откатится практически до уровня 2012 г.
– Решение текущей ситуации требует от властей всех уровней значительных финансовых затрат ввиду чего возможно перераспределение расходов бюджетов. Есть риск переноса сроков реализации инфраструктурных проектов (в частности строительства трамвайных линий), что также косвенно окажет неблагоприятное влияние на первичный рынок, —уточняют в MACON.