Большинство новостроек в Сочи возводят без какой бы то ни было геологической экспертизы, выяснила Ольга Логинова, журналистка и член общественного гражданского движения «За Сочи!». Это значит, что почти каждый «уютный коттеджный рай в горах» или «многоквартирный дом на границе заповедника» может после любого дождя повторить судьбу «Горной поляны» в Дагомысе — просто взять и без лишнего шума рухнуть с 70-метрового обрыва.
Крошечное горное село Сергей-Поле близ Дагомыса утром 5 октября попало во все сводки новостей: после дождя, который предыдущим вечером размыл трассу на Мамайском перевале, мощный оползень сошел выше по склону. Участок земли, похожий на треугольник пиццы площадью больше гектара, тихо сполз по горному склону на сотню метров, утащив с собой большую часть коттеджного поселка «Горная поляна». Два многоквартирных дома выше по склону, ЖК «Серебряный бор», отныне стоят на краю крутого 70-метрового обрыва, жители соседних поселков остались без единственной дороги, воды, газа и света. На федеральной трассе внизу новые трещины появлялись еще несколько дней. А что случилось? Говорят, просто дождь прошел.
Руины комфорт-класса
Бетонка, сморщенная гармошкой, смятые, словно соломинки, газовые трубы, оборванные провода. Нарядные белоснежные домики, беспорядочно поваленные вдоль улицы как детские кубики, один из них — полностью под землей, только крыша торчит. Пласты грунта продолжают незаметное глазу движение, так что утреннюю тишину изредка нарушает тихое потрескивание земли. И причитания жителей, которые едва успели выскочить невредимыми из коттеджей, уезжающих в пропасть.
Вскоре стало шумно: приехали спасательные службы, администрация и вся королевская рать. Они установили режим ЧС, отключили коммуникации, помогли вытащить ковры и телевизоры, начали отсыпать щебенкой дорогу и эвакуировать пойманные в ловушку машины. Подключили принтер и прямо на месте принялись оформлять пострадавшим документы для компенсации — по 100 тыс. рублей на семью плюс еще по 10 тыс. на каждого человека. Вероятно, межведомственная комиссия потом выпишет еще какие-то деньги в погашение ущерба, но не стоит рассчитывать, что это произойдет быстро.
Едва ли кто-то из обитателей поселка комфорт-класса «Горная поляна» на границе Национального парка мог вообразить, какой драмой для них обернется покупка красивого домика с участком в «экологичном районе Сочи». Недвижимость в «Горной поляне» приобретали в основном приезжие из других регионов России — их в предложении девелопера ничего не насторожило.
Рай по ценам ниже рыночных
В истории появления коттеджного поселка «Горная поляна» и вправду нет ничего необычного, по сочинским меркам. Возведен он, как и большая часть свежего жилого фонда, на землях с назначением «садоводство» и «ведение личного подсобного хозяйства» — так гласит кадастровая карта. На подобных участках разрешено индивидуальное жилое строительство (ИЖС) — ставить дома до трех этажей на одну семью можно без особых правовых затруднений.
На риелторских сайтах до сих пор выставлены на продажу некоторые домики, которые появились на улице Новошкольной в прошлом году. Продавцы нахваливают единый архитектурный стиль «Горной поляны», закрытую территорию, тишину — и одновременно близость к городу. В промороликах восторженные дамы заливаются соловьями о неземной красоты виде на горы и экологической чистоте местности.
В объявлениях о продаже указано, что монолитные коттеджи с блочным заполнением построены на ленточном фундаменте. Площадь домов — 120–170 метров, высота потолков — 3 метра, вокруг — участки по 4–5 соток, на которых застройщик по желанию покупателей берется обустроить бассейны. Это ли не рай? Если и жить в Сочи — то разве не так?
Тем более что на стадии фундамента и 3D-рендеров дома в «Горной поляне» продавались за 6,8 млн рублей, что, по сочинским меркам, буквально даром (ближе к сдаче в эксплуатацию цена подросла до более привычных 27 млн). Так что язвительные комментарии в адрес покупателей жилья, которые «куда смотрели вообще, когда деньги отдавали?», вряд ли состоятельны — людям, не знакомым со спецификой местности и локального бизнеса, «Горная поляна» представлялась отличным вложением средств.
Секретный девелопер
Информацию о застройщике в открытом доступе найти не удалось. Продавец в одном из промороликов обмолвился, что «Горная поляна» — первый объект данного девелопера в Сочи, раньше здесь он ничего не возводил.
Зато из открытых источников удалось выяснить, что застройщиком соседних многоэтажек у обрыва — ЖК «Сосновый бор» — является компания «Смарт-Строй». У них на сайте значится, что «Смарт-Строй» — один из разработчиков проекта «Дом за 100 дней». Представитель проекта Иван Овчинников делится лайфхаком использования земельных участков: если тебе досталась земля на краю поселка или на краю обрыва, можно подвезти несколько КамАЗов грунта и досыпать к участку еще пару сотен квадратных метров. Не ясно, имеет ли «Смарт-Строй» отношение к «Горной поляне», но тут примечателен сам подход с постройкой быстровозводимых домиков на рыхлом, ничем не укрепленном грунте.
День, когда всё пошло-поехало
Вечером 4 октября, накануне происшествия с «Горной поляной», в 5 км юго-западнее в сторону моря федеральная трасса А147 на 168-м км пошла глубокими трещинами во всю ширину.
<p><img title="Дома, ползущие в бездну. Многие ли новостройки в Сочи повторят судьбу Сергей-Поля?" src="/wp-content/uploads/2021/10/doma-polzushhie-v-bezdnu-mnogie-li-novostrojki-v-sochi-povtorjat-sudbu-sergej-polja-73b20eb.jpg" alt="Дома, ползущие в бездну. Многие ли новостройки в Сочи повторят судьбу Сергей-Поля?" /></p>
<p><img title="Дома, ползущие в бездну. Многие ли новостройки в Сочи повторят судьбу Сергей-Поля?" src="/wp-content/uploads/2021/10/doma-polzushhie-v-bezdnu-mnogie-li-novostrojki-v-sochi-povtorjat-sudbu-sergej-polja-99b110f.jpg" alt="Дома, ползущие в бездну. Многие ли новостройки в Сочи повторят судьбу Сергей-Поля?" /></p>
<p><img title="Дома, ползущие в бездну. Многие ли новостройки в Сочи повторят судьбу Сергей-Поля?" src="/wp-content/uploads/2021/10/doma-polzushhie-v-bezdnu-mnogie-li-novostrojki-v-sochi-povtorjat-sudbu-sergej-polja-32437ce.jpg" alt="Дома, ползущие в бездну. Многие ли новостройки в Сочи повторят судьбу Сергей-Поля?" /></p>
<p><img title="Дома, ползущие в бездну. Многие ли новостройки в Сочи повторят судьбу Сергей-Поля?" src="/wp-content/uploads/2021/10/doma-polzushhie-v-bezdnu-mnogie-li-novostrojki-v-sochi-povtorjat-sudbu-sergej-polja-a1b7754.jpg" alt="Дома, ползущие в бездну. Многие ли новостройки в Сочи повторят судьбу Сергей-Поля?" /></p>
«В результате оползневого процесса на участке автодороги А147 в районе Мамайского перевала поврежден участок протяженностью 120 метров. В начале и конце поврежденного отрезка образовались поперечные трещины с раскрытием от 0,15 метра до 0,7 метра, с проломами и просадками. С нагорной стороны мы зафиксировали деформации верховых подпорных стен с образованием трещин и смещением секций, а также разрушение бетонного водоотводного лотка и повреждение линий наружного освещения», — так описал повреждения заместитель руководителя ФКУ Упрдор «Черноморье» Сергей Нефедов.
Встающая на дыбы трасса оказалась предвестником более глобальной беды. В тот вечер в движение пришли горные массы колоссального объема: верхний край оползня оказался в «Горной поляне» — в 5 км от автомагистрали.
В течение следующих двух суток были повреждены еще три участка А147 — единственной автодороги, связывающей центральный Сочи с остальным краем. В районе Головинки, на 136-м км, откос и обочина вертикально просели на 1,5 метра. На 156-м км, у спуска к «Аквалоо», проезжая часть покрылась поперечными и продольными уступами высотой до 12 см. На выезде из Дагомыса (162-й км) асфальтобетон просел на 10 см. Таким образом, в зоне оползневых процессов оказались около 30 км трассы и прилегающих районов.
Сейчас все ждут, что скажет экспертная комиссия — от нее ждут результатов обследования оползня, а также рекомендаций, как останавливать процесс разрушения дороги. До окончания работы комиссии официальные лица отказываются комментировать происходящее и прогнозировать последствия. А дорожные рабочие на условиях анонимности рассказывают, что трещины в трассе продолжают расти и появляться — стоит только рядом проехать тяжелой ремонтной машине.
Новостройки с вероятностью сползания
Если для новоселов поселка Сергей-Поле и жителей других регионов страны происшествие в «Горной поляне» вполне могло стать шоком, то сочинцы восприняли его совершенно иначе. Потому что коттеджных поселков и многоквартирников, построенных на землях садовых товариществ, — огромное количество по всей территории курорта. И оползневые процессы — пусть не всегда такого масштаба — регулярно фиксируются в районах подобной застройки.
В частности, оползни систематически происходят в селе Барановка — в 2012 году здесь пострадало около 100 домов. В том же году случились оползни на Сухумском шоссе, на Центральной набережной, в микрорайоне Светлана, на углу улиц Красноармейской и Цурюпы. В 2013-м активизировалось движение грунтовых масс в адлерском микрорайоне Блиново. Активные оползневые процессы прямо сейчас идут в районе Мамайки, Виноградной, Бытхи и Соболевки.
Дело это объяснимое — молодые Кавказские горы еще продолжают формироваться, а слоистые аргелитовые породы при намокании становятся скользкими, как лед. Именно поэтому оползни так часто случаются после дождя. Только взрослые деревья способны связывать подвижные породы корнями и удерживать на месте ненадежную почву. Во времена СССР практически 80% территории Сочи было отнесено к оползневым землям, на которых строительство было запрещено, а состояние склонов находилось под постоянным наблюдением.
Всё это известно многим жителям Сочи. Но тем не менее сегодня даже в районах с активными оползневыми процессами ведется жилое строительство — причем на вполне законных основаниях. Ведь в ст. 48, п.3. Градостроительного кодекса РФ указано, что для возведения индивидуальных жилых домов высотой не более трех этажей не требуется проектирование, а, следовательно, и геологическое исследование местности. Так что экспертиза проектной документации не проводится. И сочинский департамент архитектуры и строительства выдает разрешения вообще без каких-либо требований к выполнению комплекса противооползневых работ.
Вдобавок карты оползневых районов Сочи на данный момент не существует в принципе. А о необходимости «возрождения» управления берегоукрепительных и противооползневых работ мэр курорта Алексей Копайгородский заговорил лишь спустя несколько дней после трагедии в Сергей-Поле. Почему это так, мог бы, наверное, многое рассказать бывший глава департамента архитектуры и строительства курорта Сергей Добромыслов, но он под следствием по подозрению в получении взятки в 75 млн рублей. Так что стать обладателем картонного домика на неустойчивой куче строительного мусора над обрывом рискует буквально каждый покупатель сочинской недвижимости.
На очереди — турбаза «Южная»?
Сочинцы годами пытаются бороться с этой пугающей ситуацией, периодически подавая жалобы в прокуратуру и челобитные властям всех уровней. Но, как правило, безуспешно. Например, в июне этого года жители СНТ «Видное» на горе Малый Ахун собрались жаловаться президенту во время его прямой линии с народом. На склоне непосредственно над «Видным» началось строительство коттеджного поселка на 100 домов. Примечательно, что, как и в случае с «Горной поляной», строительство ведется на границе Национального парка, а участок сейчас отсыпается мусором и землей, которые привозят грузовиками. В позапрошлом году по этому склону сошел сель, и 30 семей СНТ «Видное» опасаются за свою безопасность. Жаль только, им не дали рассказать об этом президенту на прямой линии.
После событий в Сергей-Поле инициативная группа жителей Хостинского района при поддержке Общественно-гражданского движения «За Сочи!» опубликовала открытые письма к главе города и застройщику, в которых требует остановить застройку турбазы «Южная» многоэтажными домами. Турбаза расположена на обводненном оползневом хребте Овсянникова, а по словам жителей, еще и на тектоническом разломе. Так что массированная вырубка леса и строительство 17 тяжелых монолитных многоэтажек угрожает не только тем, кто будет жить в этой новостройке, но и всему району, расположенному ниже по 20–50-градусному склону.
Никакой реакции на открытые письма пока не последовало. Остается надеяться, что последствия октябрьского дождя в Сергей-Поле изменят ход истории и название турбазы «Южная» не прогремит на всю страну так же, как «Горная поляна».