Перемены произошли на рынке долевого строительства с 1 июля 2019 года
Как на Кубани и в других регионах РФ новая система эскроу-счетов защищает права дольщиков. Фото: Евгения Кокурина
Корреспонденты «Российской газеты» проанализировали, как в регионах России, в том числе и на Кубани, работает новая система, защищающая права участников долевого жилищного строительства. И обнаружили, как минимум, три проблемы. Одна касается непосредственно будущих новоселов, другая — застройщиков, третья — и тех, и других, сообщает ИА KrasnodarMedia.
«Но сначала напомним, какие перемены произошли на рынке долевого строительства с 1 июля 2019 года. Чтобы защитить деньги покупателей жилья, которые они раньше перечисляли напрямую застройщику, ввели эскроу-счета. На них и лежат деньги дольщиков, пока дом не введут в эксплуатацию. И только после этого уходят к застройщикам. Деньги на строительство дают банки в виде кредитов или компании используют собственные средства.
Как взлетели цены на новостройки Краснодара и других городов после введения эскроу-счетов
Открытие эскроу-счетов в российских регионах идет достаточно активно, если ориентироваться на рост от месяца к месяцу. Но их не так уж много. Эксперты прогнозируют, что в 2020 году переход на новые правила пойдет «объемнее».
Пока же многие застройщики еще работают по старым правилам. В Новосибирской области таких строек — более 80 процентов. В Нижегородской — к началу ноября выдано 109 разрешений на строительство с правом привлекать средства дольщиков. Но лишь у 30 из них предусмотрено использование счетов эскроу. В принципе — нормальная ситуация с учетом, что сейчас идет переходный период, когда действует и старая, и новая системы. Но экспертов и игроков рынка волнует другое. Сможет ли банковская система переварить большое количество эскроу-счетов и кредитов застройщикам, когда процесс пойдет активнее?
В регионах, которые исследовала «РГ», проблемы уже обозначились. Одна из них — трудности с получением кредита для стройки. В Новосибирской области даже наметился риск появления новых «проблемных» домов, которые либо так и не построят, либо спрос на них упадет.
Трудный путь к кредиту
Уже зафиксированы случаи, когда банки отказывают строительным компаниям в финансировании. Причина: «несоответствие проектов нашим требованиям»,
Строительная отрасль Кубани активно переходит на использование эскроу-счетов — Алексеенко
поясняют в кредитных организациях. Что за требования?
Есть среди них бесспорные: застройщик должен быть финансово надежным, предоставить полную информацию о себе, о проекте. И это правильно.
Но банк может выставить и невыполнимые условия, уверяли новосибирские строители в разговоре с корреспондентом «Российской газеты».
Например, поэтапное межевание земельного участка, выделение в последнюю очередь парковки. Также в числе проблемных вопросов — «применение взвешенного подхода при определении ставки финансирования». Иными словами — под какие проценты давать кредит.
«По большинству проектов, попавших сегодня в зону риска, рассчитывали рентабельность до введения схемы с эскроу-счетами (в том числе и стоимость квартир — примечание редакции), — поясняет заместитель мэра -начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев. — И повышенная процентная ставка неизбежно ляжет на плечи будущих собственников, увеличит цену жилья и снизит спрос на него».
Этого же опасается и руководитель компании «Кубанькапстрой» Виктор Артуганов: «Сегодня в Краснодарском крае средняя ставка по займу достигает 12-14 процентов годовых вместо ранее заявленных 7-8 процентов. Естественно, темпы реализации квартир по счетам эскроу будут замедляться. Куда выгоднее купить квартиру в готовом доме, чем вкладывать почти столько же в строящиеся объекты да еще год-два ждать». Кстати, по его словам, на Кубани получил кредит пока только один застройщик.
В Нижегородской области еще отказов по кредитам не было, сообщил «РГ» заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитии компании «Столица Нижний» Борис Замский. И уточнил: «Банки на этом рынке работают надежные. И они ищут надежных застройщиков».
В каких городах Кубани и РФ переход на эскроу-счета заставил «взлететь» цены на жилье
И это тоже правильно — что банки ищут надежных застройщиков. Вот только критерии и процедуры проверок кредиторы устанавливают по своему усмотрению. И оспорить их объективность практически невозможно. «От нас потребовали собрать внушительную документацию, — рассказала гендиректор ставропольской строительной компании Ольга Колосова. — В банке проверяли, анализировали все финансовые операции, все затраты». Компания Ольги Колосовой получила финансирование. На все эти процедуры ушел почти год (к работе по новым правилам начали готовиться заранее). Полгода потратил на получение кредита и кубанский застройщик, о котором рассказал Артуганов.
В то же время в Краснодарском крае каждая пятая стройка, которая должна была начать работать по-новому, заморожена. Об этом «РГ» рассказал председатель совета саморегулируемой организации «Краснодарские строители», заслуженный строитель РФ Аслан Нехай.
«Сегодня картина такова, — обрисовал он ситуацию, которая характерна не только для Кубани, — что ни один застройщик не знает, под какой процент он сможет получить проектное финансирование. Поэтому так важен единый алгоритм работы — четкие сроки, пакет документов, процент. Это сделало бы процесс получения кредитов понятным».
Строители понимают, что у банков есть свои приоритеты в выборе проектов — они ищут более интересные, ликвидные стройки в престижных районах, которые будут пользоваться спросом. Но что тогда остается жилым комплексам, которые закладывают на окраинах города?
Мнение эксперта: Действительно серьезная проблема, — соглашается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — И я не знаю, существует ли в головах у чиновников ее решение. У крупных компаний проблем быть не должно. А как быть с небольшими и средними застройщиками?
Особенно в тех городах, где кроме них никто ничего не построит. И при этом их состояние далеко не идеальное по банковским лекалам.
Это одна из проблем, которую государству обязательно придется решать. Иначе произойдет сокращение объемов строительства. И особенно пострадают регионы, где нет крупных стройкомпаний.
Банки не торопятся
Вторая проблема: выбор банков, с которыми можно реально работать, невелик.
Из почти сотни допущенных к работе со счетами эскроу банков в Нижегородской области проявляют активность только четыре: Сбербанк, Дом.РФ, ВТБ и Газпромбанк. Лидирует Сбербанк — он работает с большинством застройщиков (16 из 24) и по наибольшему количеству объектов.
Такая же картина в Ростовской, Новосибирской областях, в Ставропольском крае. И на Кубани. Здесь выдавать кредиты застройщикам уполномочены 36 банков. О готовности открывать счета эскроу сообщили только 22. А банки, заключившие договоры по новым правилам, можно вообще по пальцам пересчитать.
Конечно, пока идет переходный период, особых трудностей можно и не ждать. Если не брать в расчет сужение конкурентной среды на рынке эскроу-счетов. А что потом?
Застройщики на Кубани заключили с банками 28 договоров по эскроу-счетам
Мнение эксперта: На банки государство возложило не совсем характерную для них функцию — контролировать строителей, — поясняет Олег Репченко. — Им по большому счету вся эта история не нужна. К тому же стройка — очень ресурсоемкая отрасль.
У банка должны быть очень большие средства, чтобы ее кредитовать. К тому же в таком финансировании заинтересованы те банки, которые активно работают по ипотечному кредитованию. Вот и нарисовались три основных крупных банка и государственный Дом.РФ.
Они подбирают под себя стройку чисто из экономических интересов. Все остальные стоят в стороне. Если и участвуют, то только в каких-то штучных проектах, где исторически сложились кредитные линии с застройщиками.
Здесь многое коррелируется распределением ипотечного кредитования. С большим отрывом лидирует в ипотеке Сбербанк, вот он и в кредитовании застройщиков первый.
А про качество забыли?
И, наконец, проблема третья. На нее внимание «РГ» обратили в Ставропольском крае.
«Остается открытым вопрос о качестве введенных в эксплуатацию домов, — говорит глава строительной компании Ольга Колосова. — Так как с появлением эскроу-счетов главным критерием будет скорость строительства. А качество уйдет на второй план. Ведь банки его контролировать не будут. Им главное получить свои проценты и сберечь деньги граждан».
82 строительных проекта Кубани претендуют на финансирование с применением эскроу-счетов
А в каком доме они будут жить, сколько придется потом потратить на ремонт — это уже вне зоны компетенции и интереса банков. И деньги с эскроу-счетов благополучно уйдут застройщику.
Хотя справедливости ради надо сказать, что качество все-таки не дело банков. Для этого есть приемные комиссии. Тем не менее, получается, что новая система недостаточно защищает дольщиков? И надо еще усиливать контроль за качеством?
Мнение эксперта: Тут пока трудно что-либо прогнозировать, — отвечает Олег Репченко. — Прецедентов не было. Но в теории — все хорошо и правильно. Система может прекрасно заработать.
А может и не пойти. Тут надо следить за возникающими проблемами и вовремя их решать. Пока реформа вроде бы случилась, но полностью рынок еще не охватила.
Все только начинается
Итак, пока, например, в Новосибирской области в первые месяцы работы новой системы было открыто чуть более 300 счетов эскроу. В Нижегородской области за четыре месяца их количество составило 550 штук. В Краснодарском крае — 344 счета, в Ростовской области к октябрю — 798.
Всего же по стране на начало ноября, по данным Центробанка, заключено более 20 тысяч счетов эскроу на 67 миллиардов рублей.
Так это много или мало?
Мнение эксперта: Как я уже сказал, слишком рано делать какие-то выводы, — комментирует эту статистику Олег Репченко. — Скорее всего, система сможет стать максимально эффективной, когда распродадутся 70-80 процентов квартир по старым правилам.
На это нужен минимум год, а по-хорошему два-три. Тогда станет понятно, насколько жизнеспособна новая система.
Если объемы предложения жилья на рынке не будут сокращаться, значит, оно хорошо строится и продается. Если же увидим падение, значит по новым правилам никто работать не хочет и не может.
О том, наметилось ли сокращение объемов предложения, можно будет говорить через год, к следующей осени.
Комментарий
Страховая сумма по счетам эскроу — 10 миллионов
Вице-губернатор Кубани свёл строителей и банкиров, обсудив переход на проектное управление
Банки в случае со счетами эскроу не только контролируют все этапы сделки. Но и гарантируют, что продавец получит деньги покупателя не раньше, чем первым покупателям передадут ключи от квартир.
Как отмечает начальник Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Надежда Иванова, открывать счета эскроу при долевом строительстве могут только уполномоченные банки.
Их перечень публикуется на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. По данным, на 1 ноября 2019 года таких банков было 94, однако непосредственную готовность работать с застройщиками пока что изъявили 38 банков.
Теперь о том, как покупателю правильно пользоваться счетом эскроу.
Сначала, разъяснила Надежда Иванова, покупатель выбирает застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает, в каком банке он получает финансирование. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу.
Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, дольщик открывает счет эскроу, в договоре об открытии счета прописывают условия, при которых продавец сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.
Только после сдачи объекта застройщик получит доступ к средствам покупателя на счете эскроу.
Отдельный вопрос — покупка квартиры в ипотеку.
Покупатель имеет право оформить ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любом другом, предложившим более выгодные условия по кредиту. То есть эскроу-агентом и кредитором покупателя могут выступать разные банки.
Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве описана в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Сумма первоначального взноса заемщика зачисляется на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве.
На этапе строительства заемщик имеет право рефинансировать свой кредит в другом банке, поскольку условия кредита могут меняться в лучшую сторону. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.
Как и когда можно снять деньги со счета эскроу.
Вернуть деньги со счетов эскроу при долевом строительстве возможно в следующих случаях: если завершился срок действия договора счета, расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика, компания не смогла достроить объект или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе.
Кредит в 1,3 млрд на возведение жилого комлекса получил от банка кубанский застройщик
Особый случай — если застройщик обанкротился, а дом еще не достроен. Как подчеркнула Надежда Иванова, счет эскроу позволяет защитить покупателей при покупке строящегося жилья. В случае банкротства застройщика покупатель сможет незамедлительно забрать деньги со своего счета эскроу. Важно помнить: пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателю. Сколько он внес забудущую квартиру, столько же ему и вернут.
Так как быть, если произошло банкротство банка, где размещен счет эскроу? Как и другие банковские вклады, средства на счетах эскроу страхуются государством через Агентство по страхованию вкладов.
Как известно, для депозитов населения максимальная страховая сумма при отзыве лицензии у банка составляет 1,4 миллиона рублей. Для счетов эскроу при долевом строительстве этот предел значительно выше: в случае банкротства банка владельцы средств получат до 10 млн рублей.
Денежные средства покупателя страхуются со дня их размещения на счете до дня официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи», — сообщает «Российская газета».